空室のワンルームで、窓を開けて朝の空気を入れながら、部屋の中を見回している賃貸管理担当者

入居者募集・空室対策作成2026-10-05 01:01約9分

空室のニオイ・湿気対策、内見前に整える下準備と巡回の順番

内見の案内で、仲介会社の担当さんとお客さんを連れて部屋に着く。鍵を開けて、ドアを引いた瞬間——むわっと、こもった空気と、かすかな下水のようなニオイ。お客さんの表情が一瞬止まるのが分かって、「あ、すみません、すぐ窓開けますね」と慌てて奥へ走る。

写真も条件も悪くないのに、なぜか決まらない部屋。その理由が、実は玄関を開けた最初の数秒にあることは、現場では珍しくありません。

でも、空室のニオイと湿気は、原因がだいたい決まっています。だから、原因ごとに分けて、順番に手を打てば、ほとんどが費用をかけずに整えられます。

結論：空室のニオイ・湿気対策は、①排水口に水を流して「封水」を戻す → ②窓と換気で空気を入れ替え、湿気のたまり場を見る → ③前の入居者の生活臭は、香りで上書きせず原因の場所を拭く・替える → ④巡回の間隔を決めて、内見前日にもう一度整える、の4段階で進めます。空室のニオイの多くは、「水が止まっている」「空気が止まっている」の2つから来ています。止まっているものを動かすだけで、部屋の印象は大きく変わります。

進める順番は、こうなります。

巡回のたびに、すべての排水口に水を流す（キッチン・浴室・洗面台・洗濯機置場・トイレ）
窓を開け、24時間換気が動いているかを確かめ、押入れ・クローゼット・北側の壁の湿気を見る
それでも残るニオイは、エアコン・換気扇・床や壁など「どこから来ているか」を探して対処する
2週間に1回を目安に巡回し、内見の前日か当日の朝にもう一度整える

空室のニオイと湿気、何が起きているか

人が住んでいる部屋では毎日起きていることが、空室では止まります。それが、ニオイと湿気の原因になります。

ひとつめは、排水口の「封水（ふうすい）」が乾くこと。 キッチンや浴室の排水管には、水をためて下水のニオイや虫が上がってくるのを防ぐ仕組み（排水トラップ）があります。このたまっている水を封水と呼びます。人が住んでいれば水を流すたびに入れ替わりますが、空室では少しずつ蒸発して、やがて水がなくなります。季節や部屋の環境にもよりますが、数週間から1か月ほど空くと、封水が切れて下水のニオイが上がってくることがあります。 内見で感じる「なんとなく下水っぽいニオイ」の多くは、これです。

ふたつめは、空気が動かず、湿気がこもること。 窓を閉め切った部屋では、湿気の逃げ場がありません。とくに押入れやクローゼットの奥、北側の壁、家具が置かれていた場所の裏、浴室は湿気がたまりやすく、放っておくとカビ臭さにつながります。最近の住宅には24時間換気の設備がついていることが多いですが、電気の契約が止まっていたり、入居者が退去前にスイッチを切っていたりすると動いていないことがあります。

みっつめは、前の入居者の生活のニオイが残ること。 料理の油、タバコ、ペット、芳香剤。原状回復のクリーニングで多くは落ちますが、エアコンの内部、換気扇、クローゼットの中、壁紙や床には残りやすい場所があります。ここは「水」や「空気」を動かすだけでは消えないので、場所を特定して対処します。

つまり空室のニオイは、「水」「空気」「残ったもの」の3つに分けて見ると、どこから手をつければいいかがはっきりします。

具体例：内見前日の巡回で、3つの部屋を整える

ある管理担当者が、翌日に内見が入った3部屋を前日の夕方に回ったとします。

1部屋目は、退去から1か月半たったワンルーム。 玄関を開けると、かすかに下水のニオイ。キッチン・浴室・洗面台・洗濯機置場の排水口に、それぞれコップ2〜3杯ずつ水を流し、トイレも1回流しました。窓を開けて15分ほど待つと、ニオイはほとんど気にならなくなりました。原因は封水切れだけ。 費用はゼロです。

2部屋目は、北向きの1LDK。 下水のニオイはないものの、全体にもわっとした湿っぽさがあります。クローゼットを開けると、奥の壁がひんやりして、少しカビっぽいニオイ。24時間換気のスイッチを見ると切れていたので入れ直し、クローゼットの扉は開けたままにして、置き型の除湿剤を1つ置きました。次の巡回で、壁にカビが出ていないかを確認することにしてメモを残しました。カビが目に見えて出ていれば、クリーニング業者への相談に進みます。

3部屋目は、クリーニング済みなのに、なんとなく生活臭が残る部屋。 排水口も換気も問題なし。順番に嗅いでいくと、エアコンをつけた瞬間にニオイが強くなりました。原因はエアコン内部。 内部洗浄をオーナーに提案し、それまでの間は内見の前に窓を開けて送風運転をしておくことにしました。ここで消臭スプレーや芳香剤で上書きすると、お客さんには「何かを隠している」ように感じられることがあるので、香りでごまかさないことにしています。

3部屋とも「ニオイがする」という同じ悩みでも、手の打ち方はまったく違います。 原因を分けて見ることで、必要なところにだけ手間や費用をかけられます。

空室の巡回で水を流しておきたい4か所、キッチンのシンク・浴室の排水口・洗面台・洗濯機置場の排水口を横に並べた説明図 — 巡回のたびに水を流したい4か所。トイレも1回流しておくと、封水切れによる下水のニオイを防ぎやすくなります。

ニオイと湿気が残ると、何に響くか

空室のニオイは、写真にも図面にも写りません。だから、内見に来たお客さんだけが感じるものです。そして、お客さんはそれを「ニオイがしたので」とはあまり言いません。「ほかの部屋も見てから考えます」と、静かに候補から外れていきます。

湿気を放っておくと、カビが壁紙や押入れの中に広がり、次の入居者が決まったあとで「カビ臭い」「クローゼットにカビが出た」という連絡につながることもあります。そうなると、入居直後からお客さんとの関係がぎくしゃくしてしまいます。

逆に言えば、ここは手間をかけたぶんだけ、まっすぐ返ってくる場所です。家賃を下げる、設備を入れ替える、といった大きな判断の前に、まず「水と空気を動かす」だけで、内見の印象が変わることがあります。

明日やること

全部を一度にやらなくて大丈夫です。まずはひとつだけ、試してみましょう。

担当している空室を書き出し、それぞれ「最後に巡回した日」を確認する
いちばん長く空いている部屋に行き、すべての排水口に水を流して、窓を開けてみる
空室の24時間換気が動いているか、電気の契約が止まっていないかを確認する
仲介会社に「内見の前日に連絡をもらえれば、換気しておきます」と一言伝えておく

巡回メモは、次のような簡単なもので足ります。

空室巡回メモ（〇〇ハイツ 201号室）
日付：10/5　担当：〇〇
・排水口に水（キッチン／浴室／洗面台／洗濯機置場／トイレ）：済
・換気：窓開け15分、24時間換気 ON
・ニオイ：玄関◯　クローゼット△（少し湿っぽい→除湿剤を置いた）
・気づいたこと：北側の壁、次回カビ確認
・次回巡回予定：10/19

「次回の予定日」を最後に書いておくと、空室が増えた時期でも、どの部屋がしばらく空いているかが見えるようになります。