家賃査定はどう進める？近隣相場の調べ方と募集賃料の決め方チェックリスト

最低限版

• 対象の部屋の条件を1枚に書き出した（面積・築年・駅徒歩・階数・設備・共益費）
• 条件の近い競合を3件以上集めた（面積±3㎡、築年±5年、徒歩±3分が目安）
• 募集中の物件と、成約した事例を分けてメモした
• 家賃＋共益費の「月額の総額」でそろえて比べた
• 専有面積で割った㎡単価で並べ直した
• 下限・中心・上限の3つの金額を出した
• ポータルの検索の区切り（8万円以下など）をまたいでいないか確認した
• 提案する金額の理由を2〜3行で書けるようにした
• 掲載開始から2週間後に見直す日を、カレンダーに入れた

拡張版（できると安心）

• 直近の自社成約について「金額・決まるまでの日数・広告料」を一覧で残している
• 空室1か月あたりの減収額を、物件ごとに把握している
• 値下げしたときに何年で逆転するかを、自分の物件の数字で計算してみた
• 家賃と共益費の配分を、掲載先の絞り込み仕様に合わせて決めている
• オーナーへ渡す比較表のひな形（A4・1枚）を作ってある
• 繁忙期・閑散期で募集の出し方を変える方針を決めている（繁忙期と閑散期の動き方）
• 退去予告を受けた時点で査定を始める段取りにしている（空室期間を縮める段取り）

ひとつだけ気をつけたいのは、下限をオーナーに先に見せないことです。最初から下限が見えていると、そこが出発点になってしまいます。幅を示すときは、中心の金額とその理由から話し始めるほうが、落ち着いた相談になります。