冷え込んだ冬の朝、窓に霜がついた管理会社の事務所で、受話器を耳に当てながら落ち着いた表情でメモを取る賃貸管理担当者

クレーム・近隣トラブル対応作成2026-10-04 01:01約10分

冬の水道・給湯器の凍結、事前の案内と「お湯が出ない」朝の一次対応

1月の、いちばん冷え込んだ朝。7時半に携帯が鳴って、出ると「お湯が出ないんです。水も、台所のほうが出なくて」。電話を切る前に、もう次の着信が入っている。同じ物件の、別の部屋です。

給湯器の故障なのか、凍結なのか。業者を呼ぶべきか、待ってもらうべきか。出勤前の頭で考えているうちに、3件目が鳴る——冬の管理担当者にとって、寒波の朝はそれだけで少し身構えるものですよね。

でも、凍結は来る時期がだいたい分かっているトラブルです。だから、冬の前に一枚の案内を出しておくだけで、当日の電話はぐっと減らせます。そして凍ってしまった朝も、電話口で伝えることは、実はほとんど決まっています。

結論：凍結対応は、①冬の前に「予防の案内」を一度出す（寒波の前日にもう一言） → ②凍った朝は「熱湯をかけない・溶けるのを待つ」を最初に伝える → ③水が噴き出していないかだけ確認し、漏れていれば止水栓を閉めて手配 → ④空室は入居者がいないぶん、管理側で先に守る、の4つで組み立てます。凍結の多くは、気温が上がれば自然に解けます。 電話口で慌てて業者を手配するより、「待って大丈夫なケースか、すぐ動くケースか」を見分けることが、いちばん入居者を助けます。

進める順番は、こうなります。

11月ごろ、凍結予防の案内を全戸に出す（寒波予報の前日にも短く再掲）
「お湯が出ない」電話では、まず熱湯をかけないよう伝え、凍結か故障かを聞き分ける
漏水があれば止水栓を閉めてもらい、すぐ業者を手配する
空室は水抜きなど、管理側で冬の前に手を打っておく

何が起きているか

凍結の電話が、ある朝まとめて来るのには理由があります。

ひとつめは、条件がそろった夜に、同じ建物で一斉に起きること。 水道管や給湯器の配管は、外気温が大きく下がった夜に凍りやすくなります。目安としてよく案内されるのは「最低気温がマイナス4℃前後を下回る予報の日」ですが、風が強い日、北側や日陰の配管、外にむき出しになっている配管では、それより高い気温でも凍ることがあります。同じ物件の北側の部屋ばかりから電話が来るのは、そのためです。

ふたつめは、給湯器の「凍結予防機能」が、条件しだいで働かないこと。 多くの給湯器には、配管を温めるヒーターや、自動でポンプを回して水を動かす機能がついています。ただしそれは、電源プラグが差さっていて、電気が来ていることが前提です。「使わないから」と節電のつもりでプラグを抜いていたり、追い焚き付きの機種で浴槽の水を抜いていて自動ポンプが回らなかったり。入居者に悪気はなくても、予防の仕組みが止まっていることがあります。どこまで守られるかは機種によって違うので、詳しくは取扱説明書やメーカーの案内を確認します。

みっつめは、凍った後の「良かれと思った行動」で、被害が広がりやすいこと。 早くお湯を使いたくて、凍った蛇口や配管に熱湯をかける。これは、急な温度差で配管や蛇口が傷み、破損につながることがあります。凍結そのものより、その後の対応で修理が必要になるケースがあるのです。

つまり凍結は、予防の案内でかなり防げて、凍った後は「余計なことをしない」がいちばん効くトラブルです。

具体例

ある寒波の朝、同じアパートから3件の連絡が来たとします。

Aさん「お湯も水も、台所から出ない」。 北側の部屋で、外の配管が凍っている可能性が高いケースです。まず伝えるのは、「熱湯はかけないでください。日中に気温が上がると、自然に解けることが多いです」。あわせて、どこかから水が漏れていないか、給湯器のまわりや床下収納を見てもらいます。漏れがなければ、「お昼すぎにもう一度こちらからお電話します。それでも出なければ、そこで業者さんを手配しますね」と、次の連絡の時刻を約束します。

Bさん「給湯器のリモコンにエラーが出て、お湯だけ出ない」。 水は出るのでお湯側の配管か給湯器本体の凍結、あるいは故障もあり得ます。エラーの表示（番号）を控えてもらい、給湯器の電源プラグが差さっているかを確認してもらいます。凍結が原因なら、解ければ使えるようになることがほとんどです。昼を過ぎても戻らなければ、エラーの番号を添えて業者やメーカーへ相談します。

Cさん「給湯器の下から水がポタポタ…いや、けっこう出てる」。 これは待つケースではありません。凍結で配管が破損して、解けはじめたところから漏れている可能性があります。「給湯器の下にある給水の元栓を閉めてください。分からなければ、玄関横のメーターボックスの止水栓でも大丈夫です」と案内し、すぐ業者を手配します。下の階への漏水が心配なときは、水漏れの一次対応と同じ流れに切り替えます。

3件とも同じ「お湯が出ない」電話でも、動くべきなのはCさんだけ。AさんとBさんには「待ち方」と「次の連絡の時刻」を渡せば、それがいちばんの対応になります。

影響

凍結そのものは、半日待てば解けることが多いトラブルです。でも、事前の案内がないまま冬を迎えると、寒波のたびに朝の電話が集中し、担当者はその日の予定がすべて後ろへずれていきます。熱湯をかけて配管が傷めば修理が必要になり、空室で配管が破損すれば、誰も気づかないまま水が漏れ続けることもあります。

修理費を誰が負担するかの話になると、さらに時間がかかります。予防の案内を出していたか、入居者の使い方に原因があったか、設備側の問題か。ここは電話口で決めず、契約内容と状況を確認してから、オーナーと相談して判断するところです。だからこそ、「案内を出した日」と「電話で何を伝えたか」を記録に残しておくと、後の話し合いが落ち着いて進みます。

逆に言えば、冬の前に一枚の案内を出しておくだけで、入居者は自分で予防でき、凍っても慌てずに待てるようになります。

明日やること

今は冬の手前。いちばん準備しやすい時期です。全部やらなくて大丈夫なので、ひとつだけ手をつけてみましょう。

担当物件のうち、北側・外廊下・むき出し配管など、凍りやすそうな物件を3つ書き出す
下の文例をもとに、凍結予防の案内を1枚つくっておく（11月ごろ配布する前提で）
空室のうち、冬のあいだに埋まらなさそうな部屋を確認し、水抜きや見回りの予定を入れる

案内文は、たとえばこんな形で足ります。

【冬の水道・給湯器の凍結にご注意ください】
冷え込みが厳しい夜は、水道管や給湯器が凍って、朝に水やお湯が出なくなることがあります。次のことをお願いいたします。
・給湯器の電源プラグは抜かないでください（凍結を防ぐ機能が働かなくなります）
・追い焚き付きのお風呂は、浴槽に水を残しておいてください（循環口より上まで）
・特に冷え込む夜は、機種の説明書の案内に沿って、蛇口から水を細く出しておく方法もあります
・もし凍ってしまったら、熱湯はかけずに、気温が上がって自然に解けるのをお待ちください
・水が漏れている場合は、止水栓を閉めてから、下記までご連絡ください
（管理会社名・電話番号・夜間休日の連絡先）

水を出しておく方法は、給湯器の機種によって案内が違います。物件の給湯器メーカーの説明があれば、そちらに合わせて書き換えてください。