通常損耗とは？普通に暮らしてつく傷みは原則オーナー負担をやさしく解説
退去立会いで「これは請求していいの？」と手が止まるとき
退去後の部屋に並ぶ、家具を置いた跡のへこみ、テレビ裏の壁紙の黒ずみ、日に焼けた畳の色あせ。 「これ、入居者さんに直してもらえるのかな。でも普通に住んでいたらこうなる気もする」と迷いますよね。 この迷いの真ん中にあるのが、通常損耗という言葉です。
通常損耗とは？ひとことで言うと
通常損耗（つうじょうそんもう）とは、部屋を普通に使っていれば、自然についてしまう傷みや汚れのことです。 ざっくり言うと、「誰がどれだけ気をつけて住んでも、暮らしていれば避けられない消耗」と考えると分かりやすいと思います。
そして大事なのが負担の向きです。通常損耗は、原則としてオーナー（貸主）の負担、と整理されています。なぜなら、その消耗の分はもともと毎月の家賃に含まれている、という考え方が一般的だからです。
賃貸管理の現場では、どこで使う？
通常損耗という言葉は、退去精算の場面で必ずと言っていいほど出てきます。
- 退去立会いで、傷や汚れを一つずつ仕分けるとき
- 敷金から原状回復費用を差し引いて精算するとき
- 入居者から「これも自分の負担ですか」と聞かれたとき
- オーナーに「ここは通常損耗なのでオーナー負担です」と説明するとき
「通常損耗（オーナー負担）」なのか「故意・過失でつけた傷み（入居者負担）」なのか。この線引きが、退去精算の中心になります。
なぜ大事なのか
ここを分けられないと、退去精算で必ずと言っていいほど揉めるからです。 通常損耗まで入居者に請求してしまうと、「払いすぎでは」とクレームになりやすく、消費者契約の観点から後で問題になることもあります。逆に、入居者がつけた傷まで通常損耗として見逃せば、オーナーが本来負わなくていい費用を持つことになります。 通常損耗の線をきちんと引けると、どちらに対しても根拠を持って説明できます。
具体例で見る
たとえば、冷蔵庫を置いていた裏の壁にできた電気焼け（黒ずみ）は、家電を普通に使っていれば生じるものなので、通常損耗としてオーナー負担になりやすい部分です。 一方、同じ壁でも、模様替えのときに引きずってつけた大きなえぐれ傷は、不注意による損傷として入居者負担に寄ります。
「暮らしの中で自然にこうなったか」「使い方の不注意でこうなったか」を見分けるのがポイントです。
つまり現場では？
通常損耗を確認するということは、退去後の傷みを一つずつ見て、「これは普通に住んでいれば生じるものか」を判断する作業です。 「全部入居者に直させる」でも「全部オーナーが持つ」でもなく、その間に線を引く仕事だと思っておくと、毎回の精算がぶれにくくなります。
知らないとどう困る？
通常損耗の考え方を知らないと、退去精算で過大な請求をしてしまい、入居者とのトラブルや返金対応に発展することがあります。 逆に、判断に自信がないからと何でもオーナー負担にしてしまうと、今度はオーナーの信頼を失います。どちらに転んでも、後から余計な手間とコストがかかってしまいます。
よくある勘違い
- 「通常損耗＝何でもオーナー負担」ではありません。あくまで「普通に暮らして生じた」消耗が対象です。
- 「特約があれば通常損耗も入居者負担にできる」とは限りません。特約の書き方や説明の仕方によっては有効と認められないことがあります。
- 経年劣化と通常損耗はよく一緒に語られますが、まったく同じ意味とは限りません。線引きは契約や状況で変わるので、迷う場合は国土交通省のガイドラインや契約書で確認してください。
明日やるならこれ
手元にある直近の退去精算書を一件取り出して、入居者に請求している項目の中に「普通に暮らしていれば生じたのでは」と思える項目がないか、一つだけ見直してみましょう。 通常損耗の目で点検すると、過大請求の芽に早めに気づけます。
ひとことで言うと
通常損耗とは、普通に暮らしてつく部屋の傷みのことで、原則はオーナー負担です。
