退去・原状回復・敷金精算作成2026-06-23 14:47約5分

経年劣化と通常損耗の違い、貸主負担になりやすい箇所の整理メモ

退去後の部屋に立って、壁紙の色あせや床のへこみを前に「これは入居者さんの負担？それとも貸主さん持ち？」と、手が止まることはありませんか。

精算書を作る段になると、この線引きがいちばん悩ましいですよね。借主に請求しすぎれば「敷金が戻らない」と揉めるし、貸主に寄せすぎればオーナーから「なぜここまで持つのか」と聞かれる。正解の見えないまま、自分ひとりで板挟みになりやすい——原状回復の負担区分は、そういう難しさのある仕事です。

結論：迷ったら「住んでいれば自然にこうなる」ものは貸主負担、と考えるのが出発点です。経年劣化（時間で古くなること）と通常損耗（普通に暮らして生じる傷み）は、原則として貸主の負担。まずはここを押さえてから、入居者の使い方による損耗だけを切り分けていきましょう。

最初から完璧に分ける必要はありません。次の3つの順番で見ていくと、落ち着いて整理できます。

まず「経年劣化・通常損耗（＝貸主負担）」にあたる箇所を先に外す
残ったもののうち、入居者の使い方による損耗かを個別に確かめる
契約書の特約と入退去時の写真で、判断の根拠をそろえる

この順番なら、「全部入居者負担」から考え始めて揉めるのを避けられます。

まず言葉を整理する

言葉が似ていて迷いやすいので、先にそろえておきます。

経年劣化：時間が経つことで自然に古くなること。日焼けによる畳や壁紙の色あせ、設備の寿命などです。
通常損耗：普通に生活していれば、どうしても生じる傷み。家具の設置跡や、画鋲・ピンの小さな穴などです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、この経年変化・通常損耗は、原則として貸主（賃貸人）の負担と整理されています。家賃には、もともとこうした自然な傷みの分が含まれている、という考え方です。

一方で、入居者の故意・過失や、手入れを怠ったことによる損耗は、入居者負担になりやすい部分です。同じ「壁の汚れ」でも、日焼けなら貸主、タバコのヤニなら入居者、と理由で分かれる——ここが線引きの軸になります。

貸主負担になりやすい箇所の例

実務でよく出てくる、貸主負担と整理されやすい箇所を挙げておきます。あくまで一般的な目安で、最終的には契約内容と状態で判断する点だけ、頭の隅に置いてください。

家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
日焼け（直射日光）による畳・フローリング・壁紙の色あせ
テレビや冷蔵庫の裏側の電気ヤケ（黒ずみ）
画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えまでは不要な程度のもの）
エアコン設置による壁のビス穴・跡
設備機器（給湯器・エアコンなど）の自然な寿命による故障

逆に、入居者負担として相談されやすいのは、タバコのヤニ・臭い、結露を放置して広がったカビ、引っ越し作業でつけた傷、ペットによる傷や臭い、といった「使い方や手入れ」に関わるものです。

ここで大事なのは、迷ったら「住んでいれば自然にこうなるか」で考えること。自然に生じるものなら貸主負担側、入居者の行動が原因なら入居者負担側、という順で当てはめると、ぶれにくくなります。

精算前に確認したいことの考え方

精算書を作る前に、こんな観点を持っておくと落ち着けます。

経年劣化・通常損耗にあたる箇所を、先に貸主負担として外したか
残った損耗について、入居者の使い方が原因かを個別に見たか
入居時・退去時の写真で、もとの状態と比べられるか
契約書の特約（ハウスクリーニング等）の有無と内容を確認したか
入居からの居住年数を踏まえているか（年数で借主負担割合が下がる費目もある）

判断に迷う箇所は、無理にその場で決めず「保留」にして、根拠をそろえてから戻ってくれば大丈夫です。負担割合の計算や特約の効力は、契約内容や居住年数によって扱いが変わります。高額になりそうなときや特約の解釈が割れるときは自己判断で進めず、ガイドライン本文や契約書を確認し、必要なら専門家や所属団体の相談窓口に確認する流れにしておくと安心です。

精算書を入居者へ渡す前の見直しは、退去立会いで揉めないための準備の考え方ともつながります。