夕方の管理オフィスで、管理担当者が滞納の経緯をまとめた書類の束を前に、相談に向けて資料を整えている情景

家賃滞納・督促作成2026-10-07 01:00約9分

明渡しを弁護士に相談する前に、整理しておきたい資料と経緯

滞納が始まって、もう数か月。電話をして、手紙を出して、訪問もした。それでも状況が動かないまま、オーナーから「そろそろ出ていってもらう方向で、弁護士に相談しようか」と言われた——。その瞬間、ずしりと重くなるのは「じゃあ、何を持っていけばいいんだろう」という気持ちではないでしょうか。

これまでの対応が正しかったのか、記録は足りているのか。弁護士の前で経緯をうまく説明できるのか。考え始めると、不安ばかりが先に立ちますよね。でも大丈夫です。相談の前にやることは、新しく何かを始めることではなく、これまでやってきたことを、見える形に並べ直すことです。

結論：明渡しの相談を実りあるものにする準備は、次の3つに集約できます。
1. 契約の土台となる書類（契約書・保証の書類・登記の確認）をそろえる
2. お金の動き（滞納の内訳と入金履歴）を一覧にする
3. やりとりの経緯（督促・催告・入居者の反応）を時系列で1枚にまとめる

あわせて、オーナーが何を望んでいるか（明渡しが第一か、回収も重視か、話し合いで退去してもらえれば十分か）を言葉にしておくと、弁護士が見通しを立てやすくなります。

一度に全部そろえなくて大丈夫です。手元にあるものから、ひとつずつ見ていきましょう。

何が起きているか：明渡しは「段取りの積み重ね」で進む

家賃の回収だけなら、支払督促や少額訴訟といった比較的簡易な手続きも選択肢になります。けれど、部屋を明け渡してもらうには、建物明渡請求という訴訟が基本になり、判決が出ても入居者が出ていかなければ、強制執行（裁判所の執行官による明渡し）まで進むことになります。おおまかな流れは次のとおりです。

督促・催告（期限を決めて支払いを求める）
契約解除の意思表示（内容証明郵便などで通知することが多い）
建物明渡請求訴訟（未払賃料の請求をあわせて行うのが一般的）
判決・和解
必要に応じて強制執行（明渡しの催告→断行）

ここで大切なのは、賃貸借契約は、滞納があったからといってすぐに解除が認められるわけではないという点です。裁判では、滞納の期間や金額、督促への反応などから「貸主と借主の信頼関係が壊れているか」が見られます。だからこそ、これまで重ねてきた督促や、入居者とのやりとりの記録そのものが、大事な判断材料になるのです。

もうひとつ、管理会社の担当者として押さえておきたいのは役割分担です。明渡しの訴訟で当事者になるのは貸主であるオーナーで、その代理人として交渉や訴訟を担うのは弁護士です。管理会社がオーナーに代わって法的な交渉や手続きを引き受けることはできません。管理担当者の出番は、事実と資料をいちばんよく知る立場として、それを整理して渡すこと。ここが整っていると、相談はぐっと具体的になります。

具体例：相談の前にそろえたい資料

机の上の三つのトレーに、契約の書類、入金の記録、やりとりの記録が分けて置かれている図 — 資料は「契約」「お金」「経緯」の3つに分けて置くと、抜けているものが見えやすくなる。

資料は、「契約」「お金」「経緯」の3つの山に分けて集めると、抜けているものが見えやすくなります。

① 契約の山（そもそも何を約束していたか）

賃貸借契約書（更新していれば、更新後の契約書や合意書も）
重要事項説明書、入居申込書（勤務先・緊急連絡先の確認用）
連帯保証人の保証契約書、または家賃保証会社との保証委託契約の書類
物件の登記事項証明書（貸主＝オーナーが誰か、名義に変更がないかの確認用）
管理委託契約書（管理会社がどこまで任されているかの確認用）

② お金の山（いつから、いくら払われていないか）

月ごとの請求額と入金額の一覧（家賃・共益費・駐車場代などの内訳つき）
通帳や入金管理システムの記録（一部入金があれば、その日付と金額も）
家賃保証会社を使っている場合は、代位弁済（保証会社による立替払い）の状況

滞納額は、電卓やExcelで一度、自分の手で合計を検算しておくのがおすすめです。一部入金があると、どの月に充てたかで残高の見え方が変わるため、計算の前提もメモに残しておきましょう。

③ 経緯の山（これまで何をして、相手はどう反応したか）

督促の記録（電話・訪問・書面の日付、手段、話した内容）
送った催告書や通知書の控え、内容証明郵便を出していればその控えと配達証明
入居者からの連絡（メール・SMS・LINEのやりとりは画面の保存を）
分割払いの約束をしていれば、その書面や約束が守られたかの記録
連帯保証人・緊急連絡先への連絡の記録
部屋の現況（郵便物がたまっている、電気メーターが動いていない、などの居住実態のメモ）

すべてが完璧にそろっていなくても、相談はできます。「この資料はない」「ここは口頭だけだった」と分かっていること自体が、弁護士にとっては大事な情報です。

経緯は「時系列の1枚」にまとめる

資料の山ができたら、最後にそれを1枚の時系列表にまとめます。相談の時間は限られています。紙の束を一から説明するより、1枚を見ながら話すほうが、伝えたいことが正確に届きます。

日付	出来事	手段	相手の反応	裏づけ資料
4月27日	4月分の家賃未入金を確認	入金確認	—	入金記録
5月1日	入金のお願い	電話	「給料日に払う」	督促記録
5月20日	入金がないため再度連絡	書面（普通郵便）	応答なし	書面の控え
6月10日	連帯保証人へ連絡	電話	「本人に伝える」	督促記録
7月15日	期限を定めて支払いを求める催告	内容証明郵便	受領・入金なし	控え・配達証明

表の例はあくまで書き方の見本です。ポイントは3つだけ。

事実と推測を分ける：「夜逃げしたと思う」ではなく「郵便物が2週間分たまっている」と、見たことを書く
相手の言葉はそのまま残す：「来月まとめて払う」と言われたなら、その言葉どおりに
裏づけ資料の欄を埋める：その出来事を証明できる資料がどれかを書いておく。空欄が、追加で探す資料のリストになります

影響：準備があると、相談が「次の一手」につながる

資料と経緯が整理されていると、弁護士は最初の相談で、解除が認められそうか、訴訟と話し合いのどちらから入るか、費用や期間の見通しはどうか、といった具体的な話に進みやすくなります。反対に、資料がばらばらのままだと、最初の相談が「事実の確認」で終わってしまい、次の相談まで時間が空くことも。滞納が続いている間も、未払いは少しずつ積み重なっていきます。

それから、ここは静かに確認しておきたいところです。相談を待つ間に、鍵を勝手に替える、部屋の荷物を運び出す、玄関に貼り紙をするといった対応は、たとえ滞納が長くても、法的な手続きを経ない「自力救済」として、逆に貸主側が責任を問われるおそれがあります。焦る気持ちは自然なことですが、相談前は「記録を整える」ことに力を注ぐのがいちばんの近道です。部屋に人の気配がなく、夜逃げが心配なときも、そのまま事実をメモして、弁護士に伝えましょう。