用語集作成2026-07-31 "01:05"約5分

経過年数とは？住んだ年数で原状回復の負担が下がる考え方をやさしく解説

「6年住んだから全部タダですよね」と言われた日に

退去精算の説明をしていて、入居者からこう言われることがあります。

「6年住みましたよね。クロスはもう価値ゼロって聞きましたけど」

半分は合っていて、半分は違う。でもその場で違いをうまく言葉にできず、もやっとしたまま電話を切る——そんな経験、ありませんか。この「6年」の正体が、経過年数の考え方です。

経過年数（けいかねんすう）とは、入居してから退去するまでに経った年数のことです。原状回復の場面では、「その内装や設備を、何年ぶん使ってもらったか」を表す数字として使われます。

なぜこれが効いてくるかというと、内装や設備の価値は、時間とともに減っていくからです。新品のクロスと、5年使ったクロスでは、残っている価値が違います。だから、入居者に原状回復の負担をお願いする場合でも、その時点で残っていた価値のぶんだけ、という考え方をとります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」が示している考え方で、実務でも裁判でも参照されています。

経過年数が出てくるのは、ほとんどが退去精算まわりです。

計算に使うのは、耐用年数と経過年数の2つです。耐用年数はその内装・設備が価値を保つ年数の目安で、クロス・カーペット・クッションフロア・畳床などは6年が使われます。

ここを押さえておくと、請求額に「なぜ」を添えられるようになるからです。

同じ5万円の張替え費用でも、「入居2年目の方に4万円」と「入居5年目の方に8千円」では、まったく違う話になります。担当者のさじ加減ではなく、年数という誰でも確かめられる根拠で決まっている——そう伝えられると、相手の受け取り方が変わります。

クロスの張替えに5万円かかり、入居者の故意・過失による損傷だと整理できたケースで考えます。

耐用年数は6年。6年で残存価値が1円まで下がっていく、と考えます。

計算の当たりをつけるには、原状回復・入居者負担の目安計算機が使えます。

経過年数を確認するということは、入居日と退去日を見て、その差を計算するという、それだけの作業です。

難しいのは計算ではなく、「どの箇所に何年の耐用年数をあてるか」と「そもそもこれは入居者負担なのか」の判断のほう。経過年数の話は、入居者負担だと決まったあとに出てくる、と覚えておくと順番を間違えません。

経過年数を考えずに、張替え費用の全額を入居者に請求してしまうと、「払いすぎでは」と後から返金対応になることがあります。長く住んでくれた方ほど、金額のインパクトが大きくなるので、こじれやすい部分です。

逆に、経過年数だけを見て「6年住んだから何も請求できません」とオーナーに伝えてしまうと、本来請求できたはずのものまで貸主負担にしてしまいます。どちらも、あとから説明に困ります。

「6年住めば何をしても無料」ではありません。 経過年数を超えていても、入居者は善良な管理者としての注意義務を負っています。故意・過失で損傷させた場合、その補修工事にかかる手間賃などの負担を求められることがあります。
すべてに経過年数が使えるわけではありません。 畳表・障子紙・ふすま紙・網戸などは「消耗品としての性格が強いもの」として、経過年数を考慮しない扱いです（畳の表替え・裏返しは誰の負担？）。鍵の交換やハウスクリーニングも、経過年数では考えません。
経過年数は「入居者負担かどうか」を決める話ではありません。 通常損耗や経年変化は、何年住んでいてもそもそも貸主負担です。経過年数は、入居者負担と整理できたものの金額を決める段階の話です。