空室の資料を前に、ペット可にするかどうかをオーナーと話し合っている賃貸管理担当者
入居者募集・空室対策約15分

空室対策でペット可にする前に、決めておきたい条件と費用の線引き

「この部屋、ペット可にしたら決まりますかね」。

オーナーからそう聞かれて、すぐには答えられなかったことはありませんか。決まりやすくなるのは何となく分かる。でも、そのあと何が増えるのかがはっきり見えない。だから「まあ、決まりやすくはなると思います」と曖昧に返してしまって、あとで自分が困る——これは、かなり多くの管理担当者が通る道だと思います。

ペット可への条件緩和は、募集条件の中でいちばん後戻りしにくい変更です。だからこそ、決める前に少しだけ手順を踏んでおくと、あとの何年かがずいぶん楽になります。

結論：「ペット可」と言い切る前に、①種類と数 → ②共用部 → ③お金の3つを紙に落とし、④飼育細則を契約の別紙にして署名をもらう、⑤既存の入居者に先に伝える。この5つが決まってから募集を開始します。「ペット可」の3文字だけを先に出すと、あとから条件を足せません。戻せない前提で、先に細かく決める——それがいちばん静かに進む方法です。

いきなり完璧な細則を作らなくて大丈夫です。まずは、何が起きやすいのかから見ていきましょう。

何が起きているか

ペット可が空室対策として語られるのには、理由があります。

ひとつは、探している人に対して、選べる部屋が少ないこと。ペットと暮らしたい人は、そもそも候補に入る物件が限られます。条件を緩めた瞬間、競合がぐっと減った母集団の中に入れる。これは家賃を下げるのとは違う効き方です。

もうひとつは、住み替えの負担が大きいので、長く住んでもらいやすい傾向があること。次もペット可の部屋を探さなければならないので、簡単には動けません。空室対策の目的が「早く決めること」だけでなく「長く住んでもらうこと」にもあるなら、ここは相性がいい部分です。

一方で、増えるものもあります。

戻せない、というのがいちばん大きい点です。いったんペット可で募集して入居者が入れば、その人は契約上ペットを飼っていい状態です。あとから「やっぱり不可に戻したい」となっても、契約期間中の一方的な条件変更はできませんし、更新のタイミングで条件を変えるにも正当な理由の話になっていきます。「試しにペット可にしてみる」は、実は試せないのです。

既存の入居者は「不可だから選んだ」人かもしれない、という点も見落としがちです。動物が苦手な方、アレルギーのある方が、あえてその物件を選んでいることがあります。何の説明もないまま隣に犬が入居すると、それは静かな不信になります。

そして、曖昧な「ペット可」がいちばん揉める。種類も大きさも頭数も書かれていない「ペット可」だけが募集図面に載ると、小型犬1匹を想定していたところに大型犬が来たり、猫が3匹になったりします。そのとき「聞いていない」と言えるだけの根拠が、契約書のどこにもない。ペット苦情への対応で本当に苦しいのは、規約が曖昧なケースです。

つまり、リスクの正体は「ペット」そのものではなく、決めていなかったことのほうです。だから、決めておけばいい。順番に見ていきます。

決めることは、大きく3つ

申込内容の確認・共用部での移動のルール・費用条件の計算という三つの場面を左から順に並べた図
ペット可にする前に決めるのは、この3つ。ここが空欄のまま募集を出さない。

細かい論点はいくらでもありますが、最初に紙へ落とすのは種類と数・共用部・お金の3つで足ります。これが埋まっていれば、募集は出せます。

① 種類と数

いちばん先に決めます。募集図面に「ペット可」とだけ書かない、と決めるだけでも半分は終わりです。

決める項目は次のとおりです。

「小型犬・猫のみ、合計2匹まで」——これくらい具体的でいいのです。数字で書いておくと、申込の段階で判断できます。

大きさの基準は、体重で書くほうが実務では扱いやすいです。「小型犬」という言葉には共通の定義がなく、人によって思い浮かべる犬が違うためです。

② 共用部

トラブルの多くは、部屋の中ではなく部屋の外で起きます。エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置場、駐輪場。ここのルールを決めておくと、苦情がぐっと減ります。

ベランダまわりは、ベランダでの喫煙の苦情と構造がよく似ています。専有部分のようで、周囲に影響が出やすい場所です。最初に一行入れておくだけで、あとの会話がまったく変わります。

③ お金

ここが、いちばんオーナーと相談が必要なところです。よく使われる形は3つあります。

（ア）敷金を上乗せする ペット飼育を条件に、敷金を1か月分程度追加で預かる形です。退去時の精算で使い、余れば返します。民法に敷金の定義と返還のルールが明記されているので、「預かるお金」であることが分かりやすいのが利点です。

（イ）月額の飼育料を加算する 家賃または共益費に、月◯円を上乗せする形です。毎月少しずつ受け取れるので、長く住むほどオーナー側の備えは厚くなります。

（ウ）退去時の清掃・消臭費用を特約で決めておく 「ペット飼育の場合、室内消臭施工費として◯円を借主負担とする」といった形です。ここは金額を明示し、契約時に説明して署名をもらうことが前提になります。金額を書かない特約や、説明のない特約は、あとで有効性を争われやすい部分です（消費者契約法と特約）。

どれか一つ、という決まりはありません。（ア）と（イ）を組み合わせる例も、（ア）と（ウ）の例もあります。大事なのは、入居者に説明できる形にしておくことです。

数字の感覚をつかむために、一例で置いてみます。

家賃70,000円の部屋が3か月空いているとすると、その間の減収は 70,000円 × 3か月 ＝ 210,000円 です。ここでペット可にして、敷金を1か月分（70,000円）追加で預かり、月額の飼育料を3,000円加算したとします。2年住んでもらえた場合、飼育料の合計は 3,000円 × 24か月 ＝ 72,000円。あわせて 142,000円ぶんの備えができる計算になります。

※これはあくまで一例です。実際の相場は地域と物件によって大きく違いますし、追加で預かった敷金は退去時に精算して余れば返すお金です。ご自身の物件の数字で置き換えて考えてみてください。

そして、忘れずに確認したいことがひとつ。追加で預かった敷金があっても、借主に請求できる範囲が広がるわけではありません。原状回復の負担区分は国土交通省の原状回復ガイドラインの考え方が基準で、経年変化・通常損耗の部分は貸主負担のままです。ペット由来の傷や臭いのように「通常の使い方を超えた」と言える部分が借主負担になる、という整理は変わりません。詳しくはペット物件の退去精算にまとめています。

飼育細則は、契約書の別紙にする

3つが決まったら、それを飼育細則（ペット飼育規則）という1枚の別紙にします。契約書の本文に全部書き込むより、別紙にして署名をもらうほうが実務的です。改定もしやすく、入居者にも渡しやすい。

盛り込む項目の目安です。

最後の項目は、書き方に少し気をつけたいところです。「違反したら即解除」といった強い書き方をしても、実際の契約解除は信頼関係が壊れたと言える段階まで進んで初めて認められます。書面上の強さと、実際に取れる手段は別物です。段階を踏む手順を書いておくほうが、いざというとき自分を助けます。

なお、その部屋が分譲マンションの一室（区分所有）である場合は、マンション全体の管理規約が優先します。規約でペット飼育が禁止されていれば、オーナーの一存でペット可にはできません。ここは募集を出す前に必ず確認しておきたい点です。

既存の入居者には、先に伝える

意外と抜けやすいのがここです。募集を出す前に、いま住んでいる方へ一言伝えておきます。

掲示や投函でよいので、「変えます」ではなく「変える予定です、こういう条件です」という順番で。文面の例です。

お住まいの皆さまへ

いつも当マンションをご利用いただきありがとうございます。

このたび、空室のお部屋について、条件を見直しております。◯月以降にご入居いただく方に限り、小型犬・猫（合計2匹まで）の飼育を可能とする予定です。共用部では抱きかかえまたはケージでの移動、共用廊下・ベランダでの排泄の禁止など、飼育のルールを定めた細則を設け、飼育される方に守っていただきます。

現在お住まいの皆さまの契約条件は変わりません。ご不明な点やご心配な点がありましたら、下記までお気軽にご連絡ください。

◯◯管理株式会社　担当：◯◯　TEL：◯◯

ポイントは3つです。いつから、どこまで可なのか、いま住んでいる人の条件は変わらないこと。この3つがあれば、たいていの不安は収まります。連絡先を書いておくと、苦情が管理会社に来ます。これは面倒に見えて、実は隣同士の直接のいさかいを防いでくれます。

楽器可・その他の条件緩和も、考え方は同じ

ペット以外の条件緩和にも、同じ枠組みが使えます。

楽器可なら、「種類と数」にあたるのが楽器の種類（アコースティックのみか、電子楽器はヘッドホン使用でか、ドラム・管楽器は不可か）、「共用部」にあたるのが演奏できる時間帯（例：9時〜20時）、「お金」にあたるのが防音対策の費用負担です。時間帯だけでも決めておくと、騒音の苦情が来たときの立ち位置がまったく違います。

事務所使用可なら、不特定多数の来客の有無、看板の掲示、郵便物の量。二人入居可なら、契約者以外の居住者の届出。

いずれも共通しているのは、緩めた条件を、数字と言葉で狭く定義し直すという作業です。「可」の一文字だけを増やさない。ここさえ守れば、条件緩和は怖い施策ではありません。

影響：決まりやすさは上がる。ただし、上がらないケースもある

ペット可にしても効果が出にくいことがあります。判断の前に見ておきたい点です。

「まず戻せる手から」。この一言だけ覚えておけば、オーナーとの相談で焦らずに済みます。

明日やること

全部を一度に決めなくて大丈夫です。次のどれかひとつから始めてみてください。

ひとつ決めるだけでも、次の会話がはっきりします。

チェックリスト

最低限のところから進めて、余裕が出たら拡張へ移ります。

最低限版

拡張版（できると安心）

チェックが全部つかなくても大丈夫です。上の3つが埋まっていれば、募集は出せます。

よければ、こちらも

苦情が来たときの進め方はペット苦情が来たとき、規約と実態をすり合わせる進め方に、退去時の費用の線引きはペット物件の退去精算、爪痕・臭いの負担はどこまで？にまとめています。条件を緩める前に試せる手は募集条件の見直し、家賃を下げる前に試せる選択肢、更新のタイミングで契約に条件を足す話は契約更新の基本と落とし穴へ。

ペット可になった部屋の内見で、飼い主と犬を迎えて明るい室内を案内している賃貸管理担当者
条件をきちんと決めておくと、案内する側も落ち着いて話せる。

最後に

ペット可にするかどうかは、正解がひとつに決まる判断ではありません。同じ物件でも、エリアが違えば答えが変わります。だから、迷っていること自体は何もおかしくありません。

ただ、ひとつだけはっきり言えることがあります。決まりやすさを買うかどうかより、決めていない項目をなくすほうが、あとの数年を静かにしてくれるということです。種類と数、共用部、お金。この3つが紙に書いてあれば、苦情の電話が来ても、退去の精算になっても、あなたは「決めてあることを説明する人」でいられます。これは、とても大きな違いです。

今日は、「小型犬・猫、合計2匹まで」のような一行を決めてみるところからで十分です。その一行が、これから何年かのあなたの電話を守ってくれます。

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